Datum contract of betaling bepalend bij verhuur vakantiewoning?

Vanaf 1 juli 2022 zal de terbeschikkingstelling van een gemeubelde vakantiewoning mogelijk een aan btw onderworpen hoteldienst zijn. Is de datum van het contract daarbij doorslaggevend of de betaling?

I.                Onroerende verhuur of hoteldienst

A.    Belang van het onderscheid

Is de verhuur van een gemeubelde vakantiewoning alsnog een onroerende verhuur, dan zit daar geen btw op én heeft de verhuurder ook geen recht op aftrek. Gaat het daarentegen om een hoteldienst, dan zit daar 6% btw op én heeft de verhuurder wel een recht op aftrek.

Er is pas sprake van een hoteldienst als er systematisch voor alle gasten en dit tegen een forfaitaire prijs, gemeubeld logies ter beschikking gesteld wordt en er onthaal voorzien is gedurende een groot deel van de dag. Vereist is bovendien dat er ofwel nog regelmatig onderhoud en schoonmaak voorzien wordt, ofwel dat er huishoudlinnen voorzien of ververst wordt of dat er een ontbijt voorzien wordt. Een van die drie bijkomende diensten moest dus ook voorzien worden voor de Btw.

B.    Nieuw wettelijke regeling vanaf 1 juli 2022

De eerste voorwaarde is dat het moet gaan om de terbeschikkingstelling van gemeubeld logies van minder dan drie maanden. Daarbovenop moet minstens een van de volgende prestaties verstrekt worden:

·        instaan voor het fysieke onthaal van de gasten;

·        de terbeschikkingstelling van huishoudlinnen en, voor verblijven van meer dan één week, de vervanging ervan ten minste eenmaal per week;

·        dagelijks verschaffen van een ontbijt.

U verhuurt bv. een gemeubelde vakantiewoning voor minder dan drie maanden en u voorziet een fysiek onthaal ter plaatse. Vanaf 1 juli 2022 wordt dat een aan 6% btw onderworpen hoteldienst. Op dit moment is dat nog vrijgesteld van btw maar dat wijzigt dus.

Let op! Voornoemde diensten zijnde het onthaal, het voorzien van huishoudlinnen of ontbijt, moet u niet noodzakelijk zelf voorzien. U mag daarvoor een beroep doen op een externe partij.

In tegenstelling tot de huidige situatie, moet u deze diensten ook niet tegen een globale prijs aanbieden. U mag er m.a.w. een extra prijs voor vragen.

II.              Wat betekent ‘vanaf 1 juli 2022’ precies?

A.    Wat moet er na 30 juni 2022 vallen?

De nieuwe regeling zal gelden vanaf 1 juli 2022, maar de vraag rijst dan uiteraard wat er ter zake doorslaggevend zal zijn.

U verhuurt bv. een vakantiewoning van 21 juni tot en met 21 juli 2022. Valt dit dan sowieso nog onder de huidige regels, omdat de verhuur gestart is vóór 1 juli 2022 of moet dat eventueel opgesplitst worden in twee periodes, nl. tot en met 30 juni zonder btw en vanaf 1 juli 2022.

B.    Het zgn. tijdstip van opeisbaarheid

Het tijdstip van opeisbaarheid zal bepalen of de oude dan wel de nieuwe regels toegepast moeten worden.

Valt dat tijdstip van opeisbaarheid vóór 1 juli 2022, dan moeten nog de oude regels toegepast worden en zal er doorgaans nog geen btw verschuldigd zijn op die maand huur. Valt dat tijdstip na 30 juni 2022, dan zal er mogelijk wel btw aangerekend moeten worden.

Wanneer dat tijdstip valt, daarvoor moet in feite gekeken worden naar de huurder. Is dat een particulier, wat meestal toch het geval zal zijn, dan is het tijdstip van opeisbaarheid de datum van betaling (art. 22bis, §3 W.Btw). Meer bepaald zal dan het tijdstip van ontvangst van de betaling de enige oorzaak van opeisbaarheid van de btw zijn, ongeacht of dat gebeurt vóór of na het verblijf.

Let op! De datum van het sluiten van het huurcontract is in dezen dus van geen enkel belang.

Wat het voorschot en saldo betreft, daarvoor moet voor beide betalingen afzonderlijk gekeken worden naar de datum van ontvangst. Mogelijk moeten er op hetzelfde huurcontract dus twee verschillende regelingen toegepast worden.

Uw gast betaalt bv. voor een verblijf van 10 juli tot 25 juli 2022 een voorschot op 5 mei 2022, terwijl het saldo één week voor het verblijf betaald wordt, in dit geval dus op 3 juli 2022. Voor het voorschot moeten dan de huidige regels toegepast worden wat dan wellicht betekent dat er geen btw in zit. Het saldo valt dan sowieso onder de nieuwe regels, want dat wordt na 1 juli 2022 betaald en daar zit dan mogelijk wél btw in.

Wordt er een factuur uitgereikt, dan verandert dat niets aan de zaak. De factuur is alleen in een b2b-context doorslaggevend als tijdstip van opeisbaarheid, maar hier zitten we doorgaans in een b2c-context. U bent dan niet verplicht om een factuur op te maken en zelfs al doet u dat vrijwillig, dan nog blijft in principe de datum van betaling doorslaggevend en niet de datum van uitreiking van de factuur.In geval van vrijwillige facturatie aanvaardt de Btw evenwel, vanuit een pragmatische benadering, dat u rekening mag houden met de datum van uitreiking van de factuur, op voorwaarde dat deze tolerantie systematisch toegepast wordt voor alle aan uw particuliere gasten vrijwillig uitgereikte facturen (circulaire 2019/C/65 van 09.07.2019, nr. 116) .