Location d’une maison de vacances bientôt plus vite avec TVA ?

À partir du 1er  juillet 2022, la location d’une maison de vacances meublée sera plus vite soumise à la TVA, en tant que service hôtelier. Devrez-vous alors facturer de la TVA même si vous ne donnez en location qu’une seule maison ?      

I.            Location immobilière ou service hôtelier ?

A.    Quelles sont les différences et l’importance de la distinction entre les deux ?

La location immobilière est en principe exemptée de TVA, ce qui a pour conséquence que vous n’avez pas le droit de déduire la TVA. En revanche, un service hôtelier n’est pas exempté de TVA, mais est soumis à 6 % de TVA. Le revers de la médaille étant que, dans ce cas, vous avez le droit de déduire la TVA supportée en amont. Selon que la location d’un logement de vacances meublé est considérée comme une location immobilière ou un service hôtelier, on se trouve devant des règles TVA différentes, d’où l’importance d’une correcte qualification.

La position classique de l’administration était assez stricte dans le sens où, dans la plupart des cas, il ne s’agissait pas d’un service hôtelier et on ne bénéficiait dès lors pas du droit de déduire la TVA. À l’heure actuelle, pour l’administration de la TVA, il ne peut être question d’un service hôtelier que si les prestations suivantes sont systématiquement fournies à tous les hôtes, pour un prix global (à savoir un forfait unique) (déc. E.T. 88.687, 06.04.1999 et QP n° 292, Lachaert, 30.03.2020)  :

·         mise à disposition d’un logement meublé ;

·         accueil sur place durant une grande partie de la journée ;

·         un des services accessoires suivants : entretien et nettoyage régulier durant le séjour, fourniture et changement du linge de maison durant le séjour ou fourniture d’un petit-déjeuner.

Pour l’administration, il est donc question d’une location ordinaire exemptée si aucun des services accessoires n’est fourni ou s’ils sont fournis moyennant un supplément de prix. Il ne peut alors être question d’un service hôtelier, selon l’administration.

B.     Nouvelle position dès le 1^er  juillet 2022

Dès le 1^er  juillet 2022, seules deux conditions devront encore être remplies afin qu’il puisse être question d’un service hôtelier soumis à TVA (Loi portant des dispositions diverses en matière de TVA du 27.12.2021, MB 31.12.2021) . Dès juillet, il sera donc plus vite question d’un service hôtelier soumis à une TVA de 6 %.

Concernant la première condition, c’est encore toujours la mise à disposition d’un logement meublé, mais on ajoute un élément de durée. Il doit s’agir d’une mise à disposition de moins de trois mois. L’élément de courte durée de la mise à disposition deviendra donc bientôt une condition de base pour pouvoir parler d’un service hôtelier.

Outre la mise à disposition de courte durée, au moins une des prestations suivantes doit être fournie pour pouvoir parler d’un service hôtelier :

·         accueil physique des hôtes ;

·         mise à disposition du linge de maison et, pour les séjours de plus d’une semaine, remplacement de ceux-ci au moins une fois par semaine ;

·         fourniture quotidienne du petit-déjeuner.

Un de ces services complémentaires suffit donc pour pouvoir parler d’un service hôtelier. Si vous ne fournissez p.ex. que l’accueil et donnez quelques explications complémentaires, sans aucun autre service complémentaire, il s’agira alors déjà d’un service hôtelier soumis à TVA et l’exonération de TVA ne sera donc plus applicable.

Un service hôtelier sans accueil sera aussi possible. Ce sera entre autres le cas si vous mettez du linge de maison à disposition ou si vous offrez un petit-déjeuner. Fournir un des services complémentaires suffit en effet pour tomber sous la qualification de service hôtelier.

Fournir soi-même ou faire fournir ? Les deux sont possibles. Les services complémentaires, à savoir l’accueil, le linge de maison ou le petit-déjeuner ne doivent pas nécessairement être fournis par le propriétaire de la maison de vacances. Il est possible de faire appel à une tierce partie à qui ces services sont confiés. Cela restera considéré comme un service hôtelier.

Un prix distinct peut être facturé. Contrairement à la situation actuelle, ces services complémentaires ne doivent pas être offerts moyennant un prix global (pour qu’il puisse être question d’un service hôtelier). À partir du 1^er  juillet 2022, un prix distinct pourra toujours être facturé et il sera toujours question d’un service hôtelier.

    II.            Vous ne louez qu’une seule maison de vacances meublée ?

A.    Devenez-vous alors assujetti ?

Est assujetti est « quiconque effectue, dans l’exercice d’une activité économique, d’une manière habituelle et indépendante, à titre principal ou à titre d’appoint, avec ou sans esprit de lucre, des livraisons de biens ou des prestations de services visées par CTVA»(art. 4, §1 CTVA) .

On devient donc aussi assujetti avec la mise en location d’une seule maison de vacances. Le nombre de bâtiments que vous mettez à disposition, en tant que logements de vacances meublés, n’est donc pas pertinent. La mise à disposition d’une seule maison de vacances suffit pour tomber sous la qualification d’assujetti.

En fait, la réception de paiements périodiques et/ou le caractère continu de la location est déterminant (déc. E.T. 3.484, 11.05.1971). En d’autres termes, une location unique à titre exceptionnel n’en fait une pas une activité économique. Ce ne sera le cas que si le but est de tirer un revenu durable de la location du bâtiment. Ce sont les circonstances de fait concrètes qui devront fournir la réponse décisive (CJUE, 26.09.1996, C-230/94, Enkler) .

B.     Devez-vous effectivement facturer de la TVA ?

Si c’est un service hôtelier. Si vous mettez à disposition une maison de vacances meublée et qu’il s’agit d’un service hôtelier, vous devez, à partir du 1^er  juillet 2022, alors effectivement facturer de la TVA à vos hôtes, dès le premier euro retiré de cette activité, et la payer via votre déclaration TVA périodique.

L’application du régime des petites entreprises (chiffre d’affaire annuel ne dépassant pas 25000€ HTVA) n’est, depuis le 1^er  janvier 2022, plus possible pour les locations de logements meublés soumises à la TVA (art. 56bis, §3, 6° CTVA) . Pour le 1^er  juillet, vous devrez donc avoir demandé un numéro de TVA en introduisant le formulaire 604A via MyMinfin.

C.     Et qu’en est-il pour les impôts directs ?

Facturer ou non de la TVA sur la mise à disposition d’une maison de vacances meublée n’a pas d’impact sur le traitement en matière d’impôts directs. Ce qui importe ici est de savoir si le bien en question fait partie du patrimoine privé du loueur ou s’il fait partie de son patrimoine professionnel.

L’immeuble en question fera en général partie du patrimoine privé et les revenus de la location seront alors des revenus immobiliers. Concrètement, soit le RC majoré et indexé est imposé, soit les revenus locatifs nets, selon la qualité du loueur et/ou de l’immeuble. Le fait que de la TVA soit facturée n’en fait pas des revenus professionnels.

L’immeuble peut aussi faire partie du patrimoine professionnel mais cela implique que le bailleur s’organise de telle sorte que la location constitue une activité professionnelle régulière et indépendante. Dans ce cas, les revenus sont des revenus professionnels, mais toutes les dépenses sont des frais professionnels déductibles et le bâtiment est amortissable.